Miras kalan ev, arsa ve tarlaların satış sürecinde uzun süredir tartışılan uygulamalara yönelik yeni bir düzenleme hazırlanıyor. Adalet Bakanlığı’nın 12. Yargı Paketi kapsamında üzerinde çalıştığı taslağa göre, ortaklığın giderilmesi davalarında satış süreci yeniden şekillenecek. Düzenleme hayata geçtiğinde, mirasçılar arasında anlaşmazlık nedeniyle satışa çıkarılan taşınmazlar için ilk ihale yalnızca hak sahipleri arasında gerçekleştirilecek. Böylece aile mülkiyetinin korunması ve taşınmazların üçüncü kişilere geçmesinin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Miras kalan taşınmazlarda ilk satış hakkı mirasçılara verilecek
Yeni düzenlemenin merkezinde, ortak mülkiyetle ilgili yaşanan anlaşmazlıklarda uygulanan satış prosedürü bulunuyor. Mevcut sistemde, sulh hukuk mahkemelerinin satış kararı verdiği taşınmazlar elektronik ortamda açık artırmaya çıkarılıyor ve ihalelere üçüncü kişiler de katılabiliyor.
Bu durum zaman zaman aile bireylerinin yıllardır sahip olduğu ev, arsa veya tarım arazilerinin dışarıdan yatırımcılar tarafından satın alınmasına yol açıyordu. Hazırlanan taslağa göre ise ilk ihale aşaması yalnızca mirasçılara açık olacak. Mirasçılar kendi aralarında uzlaşarak taşınmazı satın alma fırsatı elde edecek.
İlk aşamada satış gerçekleşmediği takdirde ikinci aşamada genel katılıma açık ihale yapılabilecek. Böylece hem mülkiyet hakkı korunacak hem de satış sürecinin tamamen kilitlenmesinin önüne geçilecek.
Aile konutları ve tarım arazileri için koruma hedefleniyor
Düzenlemenin özellikle kırsal bölgelerde bulunan tarım arazileri ve aile konutları açısından önemli sonuçlar doğurması bekleniyor. Son yıllarda miras paylaşımı nedeniyle satışa çıkan birçok taşınmazın yatırımcıların eline geçmesi, aileler arasında anlaşmazlıklara neden oluyordu.
Yeni modelde önceliğin mirasçılara verilmesiyle birlikte aile içinde çözüm üretme ihtimalinin artacağı değerlendiriliyor. Uzmanlara göre bu uygulama, kuşaklar boyunca aile mülkiyetinde kalan taşınmazların korunmasına katkı sağlayabilir.
Özellikle hisseli tarım arazilerinde yaşanan parçalanma sorunlarının azaltılması ve üretim alanlarının daha kontrollü şekilde el değiştirmesi de düzenlemenin hedefleri arasında yer alıyor. Böylece hem ekonomik değer korunacak hem de mülkiyet yapısında daha öngörülebilir bir süreç oluşturulacak.
İhalelerde caydırıcı yaptırımlar geliyor
Taslak yalnızca miras satışlarını değil, icra ve satış ihalelerini de kapsayan önemli değişiklikler içeriyor. Mevcut uygulamada ihaleyi kazandığı halde satış bedelini yatırmayan kişilerin yalnızca teminatı gelir kaydediliyor.
Yeni düzenleme yürürlüğe girerse, teminatın yanmasına ek olarak teklif bedelinin yüzde 5'i oranında idari para cezası uygulanacak. Bu adımla, ihalelerde fiyat yükseltmek veya süreci uzatmak amacıyla verilen gerçek dışı tekliflerin önüne geçilmesi amaçlanıyor.
Yetkililer, özellikle sonuçsuz kalan ihalelerin hem kamu kaynaklarını hem de tarafların zamanını tükettiğine dikkat çekiyor. Daha ağır yaptırımların, teklif verenlerin sorumluluklarını artırması bekleniyor.
Pay sahipleri de teminat yatıracak
Taslakta dikkat çeken bir diğer düzenleme ise teminat uygulamasına ilişkin. Buna göre, ortaklığın giderilmesi kapsamında yapılan satışlarda pay sahipleri de ihaleye katılırken teminat yatırmak zorunda olacak.
Mevcut sistemde bazı durumlarda paydaşların teminatsız katılımı nedeniyle süreç uzayabiliyor ve satış işlemleri gecikebiliyordu. Yeni uygulamayla tüm katılımcılar için daha eşit bir ihale ortamı oluşturulması hedefleniyor.
Gayrimenkul hukuku uzmanları, bu değişikliğin özellikle uzun yıllar süren ortaklığın giderilmesi davalarında süreci hızlandırabileceğini ifade ediyor. Böylece taşınmazların satış işlemlerinin daha kısa sürede sonuçlanması ve tarafların mağduriyet yaşamaması amaçlanıyor.