Yargıtay, Yozgat dahil tüm illerde apartmanlarda ortak alanlarda yapılan yenileme ve tadilat harcamalarına ilişkin önemli bir karara imza attı. Karara göre, tüm kat maliklerinin yazılı onayı olmadan yapılan çatı yenileme gibi masraflar, onay vermeyen daire sahiplerinden tahsil edilemeyecek.
Bu karar, özellikle artan tadilat giderleri nedeniyle komşular arasında sık sık yaşanan anlaşmazlıklara yeni bir yön çiziyor.
Menemen’de Başlayan Dava Türkiye Gündeminde
Olay, İzmir’in Menemen ilçesindeki bir apartmanda yaşandı. Apartman yönetimi, çatı yenileme kararı alarak dışarıdan bir firmayla anlaşma yaptı. Ancak bazı kat malikleri, bu çalışmaya onay vermediklerini belirterek yapılan harcamalara katılmayı reddetti.
Yönetim, masrafların ortak gider olduğunu savunarak tüm maliklerden ödeme talep edince, taraflar arasında hukuki süreç başladı. Böylece, basit bir apartman tadilatı Yozgat dahil Türkiye genelinde emsal oluşturacak bir davaya dönüştü.
Yerel Mahkeme Yönetimi Haklı Buldu
Davayı ilk olarak gören yerel mahkeme, çatının ortak kullanım alanı olduğuna dikkat çekerek, tüm maliklerin giderlere katılmakla yükümlü olduğuna hükmetti.
Bu kararla birlikte apartman yönetimi haklı bulundu ve davayı kazandı. Ancak olay burada bitmedi; maliklerden bazıları kararı temyiz ederek dosyayı Yargıtay’a taşıdı.
Yargıtay Kararıyla Denge Değişti
Dosyayı inceleyen Yargıtay 20. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını bozarak çok önemli bir ilke kararı verdi.
Yargıtay’a göre, Yozgat dahil tüm illerde bulunan apartmanlarda ortak alanlarda yapılan büyük tadilatlar için tüm maliklerin oybirliğiyle onay vermesi zorunlu.
Bu nedenle, Yozgatlı daire sahipleri dahil tüm Türkiye'deki daire sahiplerinin yazılı izni olmadan yapılan çatı yenileme, dış cephe değişikliği veya taşıyıcı yapı müdahaleleri gibi işlemler için yapılan masraflar, onay vermeyenlerden tahsil edilemeyecek.
Yargıtay, bu tür işlemlerin mimari yapıyı değiştirdiğini ve Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “nitelik değişikliği” sayıldığını vurguladı.
Oybirliği Şartı: Herkes Onaylamazsa Tadilat Yapılamaz
Kararda, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19. maddesine atıfta bulunularak, binanın ana yapısını etkileyen değişikliklerin yalnızca tüm maliklerin oybirliğiyle alınan kararla uygulanabileceği açıkça belirtildi.
Bu kapsamda;
- Çatı onarımı veya yenilemesi,
- Dış cephe kaplama ve boya değişiklikleri,
- Taşıyıcı kolon veya kirişlerde değişiklik yapılması gibi işlemler için artık tüm daire sahiplerinin yazılı onayı aranacak.
Yönetimlere Kritik Uyarı: Onay Almadan Harcama Yapmayın
Yargıtay kararında apartman yönetimlerine de önemli bir uyarı yer aldı. Buna göre, belediye onaylı proje dışında yapılan tadilatlar nitelik değişikliği kapsamına girdiğinden, bu tür yenilemelerin tek taraflı kararla yapılması hukuka aykırı.
Artık apartman yönetimleri, büyük ölçekli yenileme kararlarını uygulamadan önce tüm maliklerden imzalı onay almak zorunda.
Aksi halde, yapılan masrafların bedeli yalnızca onay verenlerden talep edilebilecek.
Karar Yeniden Gündemde: Apartmanlarda Yeni Dönem Başlıyor
Her ne kadar bu karar geçmiş yıllarda verilmiş olsa da, günümüzde artan tadilat giderleri ve komşular arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle yeniden gündeme taşındı.
Yargıtay’ın bu kararı, apartman yaşamında ortak hareket etmenin önemini bir kez daha ortaya koyuyor.
Bu kararın ardından Yozgat dahil tüm illerde bulunan apartmanlarda yapılacak her büyük tadilatın, tüm maliklerin rızasıyla alınması gerektiği artık tartışmasız bir kural haline geldi.