Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na bağlı Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, kentsel dönüşüm sürecini hızlandıracak devrim niteliğinde bir adım attı. 6306 Sayılı Kanun'un uygulama yönetmeliğinde yapılan değişiklik, 4 Şubat 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yeni yönetmelik, özellikle komşular arasındaki anlaşmazlıklar nedeniyle çivi çakılamayan binalar için kesin çözüm getiriyor.
SALT ÇOĞUNLUK YETERLİ OLACAK
Düzenlemeyle birlikte riskli yapıların bulunduğu parsellerde karar alma mekanizması kökten değişti. Eskiden sürecin tıkanmasına neden olan nitelikli çoğunluk şartı gevşetildi.
Artık binanın yıkılmış olup olmadığına bakılmaksızın; yeniden inşaat, kat karşılığı anlaşma veya hasılat paylaşımı gibi kritik kararlar, hissedarların hisseleri oranında salt çoğunluğu (yüzde 50+1) ile alınabilecek. Yani binanın yarısından bir fazlasını temsil eden hisse sahiplerinin 'evet' demesi, inşaatın başlaması için yeterli sayılacak.
İTİRAZ EDENE 15 GÜN SÜRE: SONUÇ SATIŞ
Yeni sistemde uzlaşmaya yanaşmayan mülk sahipleri için ciddi yaptırımlar devreye giriyor. Süreç şu şekilde işleyecek:
Karara katılmayan veya şartları kabul etmeyen maliklere, noter, elektronik tebligat veya ilan yoluyla bildirim yapılacak. Bu bildirimi takip eden 15 gün içinde teklifi kabul etmeyenlerin arsa payları için süreç başlayacak.
İtiraz edenlerin payları, rayiç bedelden düşük olmamak kaydıyla açık artırma usulüyle satışa çıkarılacak. Bu payları öncelikle binadaki diğer anlaşan paydaşlar alabilecek. Eğer onlar almazsa, hisseler Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili belediyeler tarafından satın alınacak.
RUHSAT İÇİN SIKI DENETİM
Belediyeler, inşaat ruhsatı verme aşamasında artık daha titiz bir inceleme yapacak. İnşaat ruhsatı verilebilmesi için, salt çoğunlukla alınan kararın binadaki tüm maliklere usulüne uygun şekilde tebliğ edildiğinin belgelenmesi gerekecek. Satış işlemlerinin başladığına dair kanıt sunulmadan ruhsat süreci işlemeyecek.
BOŞ ARSALARDA OY BİRLİĞİ ŞARTI
Yönetmelik, riskli binalar ile boş arsaların birleştirilmesi durumunda ise farklı bir yol izliyor. Riskli bina için salt çoğunluk yeterli olurken, projeye dahil edilmek istenen yandaki boş parselin sahiplerinin tamamının onayı (yüzde 100 oy birliği) aranacak.
TAPU HARCINA DİKKAT
Vergi ve harç muafiyetlerinde de yeni bir dönem başlıyor. Riskli yapının bulunduğu parselin başka parsellerle birleştirilmesi durumunda, devletin sağladığı harç muafiyetleri, vatandaşın sahip olduğu hisse oranına göre hesaplanarak uygulanacak.