Kira ilişkilerinde en çok tartışılan konulardan biri olan “masraf sorumluluğu” konusunda Yargıtay’dan kiracılar için önemli bir karar açıklaması geldi. Türk Borçlar Kanunu’na (TBK) göre ev sahibine ait olan bir gideri kiracı zorunluluktan ödediğinde, ev sahibi bu bedeli kiracıya iade etmek zorunda.
Uzmanlar, kiracıların özellikle büyük onarım niteliğindeki masrafları üstlenmek zorunda kalmaları halinde iade hakkına sahip olduklarını sıklıkla belirtiyor.
Ev Sahibinin Yükümlülüğü: Evi Kullanıma Hazır Tutmak
TBK hükümleri, ev sahibinin en temel sorumluluğunu net şu ifadelerle tanımlıyor:
- Kiralanan taşınmazın kullanıma elverişli durumda bulundurulması.
- Bu kapsamda ev sahibinin karşılaması gereken masraflar arasında şunlar yer alıyor:
- Su, elektrik, doğal gaz tesisatlarının büyük onarımları
- Kombi veya kalorifer kazanının yenilenmesi
- Çatı, dış cephe onarımları
- Binanın zorunlu güvenlik bakım işlemleri
- Asansörün kapsamlı bakımları
Bu tür ve benzeri giderler, kullanım sonucu oluşan küçük masraflar değil, “yapısal ve yüksek maliyetli onarımlar” olarak değerlendiriliyor.
Kiracı Zorunluluktan Öderse Ne Olur?
Ev sahiplerinin onarım masraflarını yapmaması veya süreci geciktirmesi halinde kiracılar çoğu zaman mecburen kendi bütçeleriyle tamirat yaptırmak zorunda kalıyor. İşte tam bu noktada kanun devreye giriyor ve:
- Kiracı tarafından yapılan bu harcamalar “zorunlu gider” sayılıyor ve ev sahibi tarafından geri ödenmek zorundadır, diyor.
Eğer kiracı isterse:
- Ödediği masrafı doğrudan ev sahibinden talep edebilir
- Veya bu tutarı kira bedelinden mahsup edebilir
Tabii bunun için kiracının mutlaka tadilat ile ilgili fatura, makbuz ve ödeme belgelerini saklaması gerekiyor.
Yargıtay’dan Emsal Nitelikte Kararlar
Yargıtay’ın konuya ilişkin birçok kararında öne çıkan ortak noktalar şu şekilde;
- Kiralanandaki ayıplar giderilmeden ev sahibi sorumluluktan kaçamaz
- Kiracının yaptığı zorunlu tamiratların bedeli ev sahibi tarafından karşılanmalıdır
- Mahsup hakkı kiracı lehine uygulanabilir
- Bu içtihatlar, kiracıların elini güçlendirirken ev sahiplerinin de yükümlülüklerini netleştirmiş oluyor.
- Geri Ödeme Hakkına Giren Durumlara Örnekler
- Aşağıdaki masrafları kiracı zorunluluktan öderse, ev sahibinin bedeli iade etmesi gerekiyor:
- Akıtan çatının tamiri için ustaya ödeme yapılması
- Arızalı elektrik tesisatının tamamen yenilenmesi
- Bozulan kombinin değiştirilmesi
- Binanın zorunlu güvenlik onarımının kiracı tarafından yaptırılması
Bu ve benzeri işlemler “kullanım masrafı” değil, ev sahibinin görevi olan yapısal giderler olarak öne çıkıyor.
Kiracılar Haklarını Bilmeli
Uzmanlar, bu tarz durumlarda kiracıların haklarını bilmesi gerektiğini belirterek, bazı hakları şu şekilde sıralıyor;
- Tüm ödeme belgelerini saklaması,
- Gerekirse noter aracılığıyla ihtar göndermesi,
- Masrafın iadesi için hukuki yollara başvurması.
Özetle, ev sahibinin yükümlülüğündeki bir masrafı kiracı ödemek zorunda kalırsa, ev sahibi bu bedeli kiracıya iade etmek zorundadır.
