21 Ocak 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanan içtihat, özellikle miras yoluyla paylaşılan tarla ve arsa satışlarında yeni bir dönemin kapısını araladı.
Karara göre, paydaşlar arasında fiili taksim bulunması ve satış anında herhangi bir itiraz yapılmaması halinde sonradan ön alım hakkı talep edilemeyecek. Ancak taşınmazda fiili bölünme yoksa mahkemeler ayrıntılı inceleme yapmak zorunda kalacak.
Fiili Taksim Varsa Ön Alım Hakkı Sınırlandırılacak
Dosyaya konu olayda, ortak mülkiyete tabi bir tarlada paydaşlardan biri hissesini üçüncü kişiye devretti. Diğer pay sahibi ise satışın kendi adına yapılması talebiyle dava açtı. Satışı gerçekleştiren taraf, taşınmazda fiili taksim bulunduğunu ve herkesin belirli sınırlar çerçevesinde kendi bölümünü kullandığını savundu. İlk derece mahkemesi bu savunmayı yerinde bularak davayı reddetti.
Ancak dosya, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz başvurusu üzerine Yargıtay incelemesine taşındı. Bilirkişi raporunda taşınmaz üzerinde sınır işareti ya da belirgin bir bölünme olmadığı, arazinin boş ve ekilmemiş durumda olduğu belirtildi. Yargıtay, yerel mahkemenin bu tespiti yeterince değerlendirmediğine hükmederek kararı bozdu.
Dürüstlük İlkesi Vurgusu
Kararda, Türk Medeni Kanunu’nda yer alan dürüstlük kuralına dikkat çekildi. Eğer paydaşlar taşınmazı fiilen bölüşmüş ve herkes kendi bölümünü kullanıyorsa, satış sırasında itiraz etmeyen bir paydaşın tapu devrinden sonra ön alım hakkına dayanmasının hukuken korunmayacağı ifade edildi. Bu durumun hakkın kötüye kullanımı anlamına gelebileceği belirtildi.
Buna karşılık, fiili taksimin bulunmadığı durumlarda ön alım hakkının geçerliliğini koruduğu açıkça vurgulandı. Bu gibi hallerde mahkemelerin satış koşullarını, pay oranlarını ve tarafların kullanım durumunu detaylı biçimde incelemesi gerekecek.
Ortak Tapulu Taşınmazlarda Emsal Niteliğinde
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi’nin bozma kararı, Türkiye genelinde sıkça görülen ortak tapulu tarla ve arsa satışları açısından emsal niteliği taşıyor. Özellikle kırsal bölgelerde miras yoluyla bölünen taşınmazlarda yaşanan pay ve ön alım davalarında bu içtihadın belirleyici olması bekleniyor.
