Konuta erişimin zorlaştığı ve birikimlerin büyük bir hassasiyetle yönetildiği ekonomik konjonktürde, satın alma kararını somut verilere dayandırmak hayati bir güvenlik kalkanı sunuyor. Tüketiciler 1-2 milyon liralık ikinci el otomobil alırken dahi yetkili test merkezlerinin kapısını çalarken, hayatlarının en büyük bütçeli yatırımında teknik incelemeyi ekseriyetle es geçiyor. Oysa ülke genelinde bir konutun ortalama fiyatı 5,7 milyon liraya, megakent İstanbul'da ise 8,7 milyon liraya ulaşmış durumda.
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU ALICIYA HANGİ AVANTAJLARI SAĞLIYOR?
Gayrimenkul değerleme sürecini yapının tüm geçmişini aydınlatan bir "röntgen" olarak nitelendiren Arge Gayrimenkul Değerleme Yönetim Kurulu Başkanı Ahmet Cem Gel, inceleme masasında yaklaşık 200 ayrı başlığın titizlikle tarandığını aktarıyor. Satın alma işlemi bittikten sonra kombi arızası, çatı masrafları veya projeye aykırı kaçak tadilatlar gibi beklenmeyen problemlerle karşılaşmanın bütçeleri sarstığını belirten Gel, “Kullanıcı eve taşındıktan sonra, kombinin arızalı çıkması, çatının masraf çıkarması veya projesine aykırı bir tadilat yapıldığının anlaşılması ciddi maliyetler doğurur. Bu rapor, alıcının elini güçlendirir” değerlendirmesinde bulunuyor. Geliştirilen yerli sayısal altyapı ve mobil saha uygulamaları sayesinde toplanan saha verileri, yerli ve millî sunuculardaki yapay zekâ algoritmalarıyla işlenerek dakikalar içinde binaların 360 derece teknik analizini çıkarabiliyor.
Uzmanların hazırladığı rapor temel olarak üç ana sütun üzerine inşa ediliyor:
-
Hukuki ve imar durumu: Belediye arşivindeki mimari proje uygunluğu, iskân belgesi, yıkım kararları, kaçak yapılaşma unsurları ile tapu kaydındaki haciz, ipotek ve şerhler inceleniyor.
-
Fiziksel ve teknik inceleme: Metrekare doğrulaması, malzeme kalitesi, binanın yaşı, yıpranma payı, deprem ve afet dayanıklılığı, kolon-kiriş bütünlüğü ile enerji kimlik sınıfı değerlendiriliyor.
-
Konum ve piyasa verileri: Ulaşım olanakları, çevresel dinamikler, arsa payı, bölgenin gerçek rayiçleri, kira getirisi ve amortisman süresi hesaplanıyor.
KREDİSİZ SATIŞLARDA BÜYÜK İHMAL: AVRUPA İLE MALİYET KIYASI
Bankalar aracılığıyla gerçekleştirilen kredili işlemlerde değerleme raporu zorunlu tutulurken, peşin alımlarda kararın tamamen vatandaşın inisiyatifine bırakılması ciddi mağduriyetleri beraberinde getiriyor. İpotekli konut satışlarının toplam işlemlerin yalnızca beşte birini oluşturduğunu hatırlatan TÜGEM Başkan Yardımcısı Mustafa Hakan Özelmacıklı, şirketlerin taşınmaz alımlarında bu raporları düzenli hazırlattığını ancak bireysel tüketicilerin bu güvenceden yeterince yararlanmadığını söylüyor.
Maliyet kıyaslamasında ise dikkat çeken bir tablo öne çıkıyor:
-
100 metrekarelik standart bir konutun ekspertiz bedeli 16 bin 500 lira (yaklaşık 297 euro) seviyesinde seyrediyor; harç ve ek giderlerle bu tutar bir miktar artıyor.
-
5 bin metrekareyi aşan büyük ölçekli taşınmazlarda raporlama ücreti 55 bin 569 liraya kadar ulaşıyor.
-
Avrupa pazarında benzer teknik ve finansal raporlamalar ortalama 1.000 euro bandında alıcı buluyor.
-
İkinci el araç ekspertiz ücretleri 5 bin liradan başlayıp segmentine göre 20 bin liranın üzerine çıkabiliyor.
Konut alıcılarının özellikle binanın 1999 depremi öncesinde veya sonrasında inşa edilmiş olmasına dikkat ettiğini kaydeden Özelmacıklı, yeni tarihli yapılarda mühendislik incelemelerinin çok daha kapsamlı yürütüldüğünü ifade ediyor.
İTO Gayrimenkul Komite Başkanı Hakan Akdoğan ise resmi geçerliliği olan raporların SPK lisanslı değerleme kuruluşlarınca hazırlandığını belirterek, belediyelerin talep halinde imar ve ruhsat kayıtlarını sunduğunu aktarıyor. Akdoğan, yetki belgeli emlak işletmelerinin ekspertiz raporlarına erişebilmesinin tüketici güvenliği açısından büyük katkı sağlayacağını savunuyor. Ahmet Cem Gel ise konut fiyat artışlarının enflasyonun gerisinde kalarak reel getirinin gerilediği bu dönemde, teknik ve hukuki riskleri elenmiş doğru mülk ve makul finansman koşulları yakalandığında satın alma kararının ertelenmemesi gerektiğini belirtiyor.
