Kırsal alanlarda müstakil yaşam hayali kuran yurttaşlar için arsanın imar durumu ve yasal izin süreçleri büyük bir önem taşıyor. Yozgat’ın büyükşehir statüsünde yer almaması sebebiyle tüm inşaat ve imar işlemleri doğrudan Yozgat İl Özel İdaresi ile Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği hükümleri doğrultusunda yürütülüyor. Araziye ilk harcı koymadan önce mülkün "Köy Yerleşik Alanı" sınırları içerisinde kalıp kalmadığı tespit edilirken, ruhsat muafiyetinden altyapı koşullarına kadar her adımın resmi kurumlar kanalıyla belgelenmesi zorunlu kılınıyor. Yasal prosedürlerin eksik işletilmesi halinde karşılaşılabilecek kaçak yapı riskleri ve inşaat öncesinde tamamlanması gereken aşamalar netlik kazandı.
MUHTAR İZNİ NEDEN GEÇERSİZ SAYILIYOR?
Köy alanlarında konut yapımında eski yıllardan kalan muhtar izni uygulaması tamamen geçerliliğini yitirdi. Güncel mevzuatta yerel muhtarlıkların ev yapımı için sözlü veya yazılı onay verme yetkisi yer almıyor. Resmi kurum onayları tamamlanmadan yükselen binalar doğrudan kaçak yapı statüsüne alınıyor. İl Özel İdaresi tarafından tespit edilen ruhsatsız yapılara para cezaları kesilirken, süreç yıkım kararına kadar uzanabiliyor. Bu nedenle arsa sahiplerinin tüm projelendirme ve izin adımlarını idari merciler üzerinden tamamlaması gerekiyor.
KÖY YERLEŞİK ALANI İÇİNDE VE DIŞINDA EV YAPMA KOŞULLARI NELER?
İnşa edilecek konutun yasal sınırları, gayrimenkulün yer aldığı bölgenin imar statüsüne bağlı olarak iki farklı kategoride değerlendiriliyor:
- Köy Yerleşik Alanı İçindeki Arsa Durumu: Bu sınırlar içerisinde kalan taşınmazlarda geleneksel yapı ruhsatı alma zorunluluğu bulunmasa da muafiyet şartlarının karşılanması isteniyor. Mimar, mühendis ve teknik ekiplerce hazırlanan mimari, statik, elektrik ile tesisat projelerinin Yozgat İl Özel İdaresi onayına sunulması, ardından muhtarlığa yazılı bildirim yapılması şart koşuluyor. Taban alanı kullanımı en fazla yüzde 40 veya 50 seviyesinde tutulurken, toplam inşaat alanı maksimum 250 metrekare ve kat sayısı en fazla 2 kat (6,50 - 7,50 metre yükseklik) ile sınırlandırılıyor. Ayrıca yoldan en az 5 metre, komşu parsellerden ise en az 3 metre çekme mesafesi bırakılması zorunlu tutuluyor.
- Köy Yerleşik Alanı Dışındaki Tarla Statüsü: Taşınmazın köy yerleşim sınırları dışında bulunması durumunda, ev yapılabilmesi için tarlanın büyüklüğünün en az 5 bin metrekare olması gerekiyor. En az 5 bin metrekarelik alana sahip tarlalarda en fazla yüzde 5'lik yapılaşma hakkı tanınarak yine maksimum 250 metrekare büyüklüğünde ve 2 katlı konut yapımına imkan veriliyor. Bu süreçte arazinin tarımsal bütünlüğüne zarar vermeyeceğini belgelemek adına İl Tarım ve Orman Müdürlüğü ile DSİ gibi ilgili kurumlardan resmi uygunluk görüşlerinin alınması talep ediliyor.
BAŞVURU İÇİN HANGİ BELGELER GEREKİYOR?
İnşaat faaliyetlerine başlamadan önce Yozgat İl Özel İdaresi veya ilgili İlçe Özel İdaresi birimlerine teslim edilmesi gereken evrak listesi açıklandı. Başvuru dosyasında güncel tapu senedi ve başvuru dilekçesinin yanı sıra, Kadastro Müdürlüğü kanalıyla temin edilecek aplikasyon krokisi ile koordinatlı plan taslağının bulunması gerekiyor. Ayrıca İl Özel İdaresi'nden alınacak imar durum belgesi, yetkili uzmanlarca çizilen mimari, statik, elektrik, tesisat projeleri ve zemin etüdü raporlarının eksiksiz şekilde dosyaya eklenmesi önem taşıyor.
KADASTRAL YOL VE ALTYAPIDA NELER DİKKAT ÇEKİYOR?
Arsa satın alma ve inşaat aşamasında en sık mağduriyet yaşanan konuların başında ulaşım altyapısı geliyor. Bir araziye ev inşa edilebilmesi için parselin resmi bir kadastral yola cephesinin bulunması şartı aranıyor. Kamuya ait resmi yolu bulunmayan, yalnızca kişisel geçiş hakkı (irtifak) tanımlanmış tarlalara yasal olarak konut yapılmasına izin verilmiyor. Bununla birlikte elektrik ve su hatlarının parsele olan mesafesi büyük bir maliyet unsuru oluşturuyor. Şebeke hatlarının uzak olması durumında hat çekimi ve direk dikimi gibi ek masraflar vatandaşların karşısına çıkabiliyor.
SERT İKLİM KOŞULLARI VE PREFABRİK YAPILARDAKİ YANILGI NELERİ DEĞİŞTİRİYOR?
Yozgat kent genelinde hüküm süren sert karasal iklim, yapılaşma aşamasında teknik tedbirlerin alınmasını zorunlu kılıyor. Kış aylarındaki aşırı soğuklar ve yoğun kar yağışı sebebiyle binalarda dış cephe mantolaması, çatı eğim açıları ve donma riskine karşı su tesisatı derinlikleri titizlikle planlanıyor. Öte yandan kamuoyunda sıkça rastlanan "prefabrik yapı" veya "tekerlekli tiny house" tarzı çözümlerin imar kurallarından muaf olduğu düşüncesi gerçeği yansıtmıyor. Toprağa sabitlenen ve temeli bulunan prefabrik konutlar da betonarme yapılarla aynı imar mevzuatına ve ruhsat süreçlerine tabi tutuluyor.
